Lista de verificação antes de decidir sobre a análise do seu imóvel

Antes de mais, o que quer saber sobre o imóvel

Uma análise de imóvel só é útil quando parte de uma pergunta concreta. Alguns proprietários querem perceber se a casa herdada compensa ser mantida, outros querem saber que obras seriam necessárias para a arrendar, e há quem apenas pretenda conhecer os custos reais de a manter vazia. Escrever essa pergunta numa folha, em duas ou três linhas, ajuda a consultora e ajuda o próprio proprietário a não se perder pelo caminho.

Nestas semanas de outono, muitos clientes aproveitam para tratar do assunto, porque o tempo mais ameno permite visitar com calma e ver o estado das coberturas e das paredes depois dos primeiros dias de chuva. Não é uma urgência, é apenas uma boa altura para observar. Antes de marcar qualquer visita, vale a pena decidir se a prioridade é conhecer o estado, o potencial de utilização ou os encargos anuais.

• Escreva a pergunta principal em poucas linhas
• Indique se o objetivo é manter, arrendar ou reorganizar
• Anote o que mais o preocupa no imóvel

Documentos que convém reunir

A análise corre melhor quando há papéis à mão. A caderneta predial, a certidão do registo predial e, se existir, a licença de utilização permitem confirmar a área, a tipologia e o uso previsto. Em imóveis herdados, é frequente faltar alguma peça, e isso não impede a análise, mas convém saber desde logo o que está em falta para não tirar conclusões sobre uma base incompleta.

Reúna também as faturas de condomínio, de água, de eletricidade e do imposto municipal sobre imóveis dos últimos anos. São estes valores que mostram quanto custa realmente manter a casa, muitas vezes mais do que o proprietário imagina. Se tiver plantas, fotografias antigas ou orçamentos de obras já pedidos, junte-os também. Não é preciso que a pasta esteja perfeita, basta que seja honesta quanto ao que existe.

• Caderneta predial e certidão do registo predial
• Licença de utilização, se existir
• Faturas de condomínio, água, luz e imposto municipal
• Plantas, fotografias e orçamentos anteriores

O estado do imóvel: o que observar por si

Antes da visita de quem faz a análise, dê uma volta pela casa com olhos de quem não vive lá. Procure manchas de humidade nos tetos e nos cantos, rebocos a abrir, caixilhos que não fecham bem, canos com sinais de ferrugem e quadros elétricos antigos. Não se trata de fazer um diagnóstico, apenas de tomar nota do que vê, para depois comparar com a avaliação técnica de Rui Carvalho, que faz as visitas.

Tire fotografias com data e escreva onde as tirou. Em casas que estiveram fechadas muito tempo, o cheiro, o ar parado e o estado das persianas dizem bastante. Registe também o que já foi reparado e quando, porque uma cobertura refeita há poucos anos muda por completo a leitura dos custos futuros. Quanto mais concreto for este registo, menos tempo se perde a explicar o óbvio no dia da visita.

• Humidade, fissuras e rebocos em mau estado
• Janelas, portas e persianas
• Canalização e instalação elétrica
• Obras já feitas e respetiva data

Custos de manutenção: fazer as contas com calma

Um imóvel parado não é um imóvel sem custos. Há o imposto municipal, o seguro, o condomínio quando existe, os consumos mínimos e as pequenas reparações que vão surgindo. Some tudo o que pagou num ano e divida por doze, para ter um valor mensal fácil de comparar com outras opções. Muitos proprietários ficam surpreendidos com o resultado, e é precisamente esse número que dá peso às decisões seguintes.

Convém separar os custos certos dos custos eventuais. Os primeiros repetem-se todos os anos, os segundos dependem do estado da casa, como a pintura exterior ou a revisão do telhado. Pergunte-se também quanto tempo está disposto a dedicar ao imóvel, porque a manutenção de uma segunda casa a distância pede deslocações, chaves entregues a alguém de confiança e atenção às cartas que chegam.

• Imposto, seguro, condomínio e consumos mínimos
• Valor mensal médio dos últimos doze meses
• Reparações previsíveis nos próximos anos

Potencial de utilização: perguntas para levar à conversa

O potencial de um imóvel depende da localização, da tipologia, do estado e do que a lei permite naquele local. Uma moradia numa aldeia do interior e um apartamento no centro de uma cidade pedem leituras diferentes. Pense em quem poderia utilizar o espaço, se há divisões que poderiam ser reorganizadas e se a casa tem acesso fácil, estacionamento ou transportes próximos. São estas respostas que orientam a análise.

Leve também as suas limitações. Quer manter alguns dias por ano para a família? Há objetos pessoais que não pode retirar? Tem herdeiros ou coproprietários que precisam de concordar? Dizer isto cedo evita propostas irrealistas. A análise não decide por si, apresenta o que é viável e o que implica, para que a escolha seja sua e tomada com informação suficiente.

• Quem poderia utilizar o espaço e em que condições
• Divisões que poderiam ser reorganizadas
• Reservas pessoais e acordos com coproprietários

Como ler o resultado e o que fazer a seguir

Receberá o resultado por escrito, com a descrição do estado, as possibilidades de utilização e uma estimativa dos custos de manutenção. Leia-o com tempo, de preferência mais do que uma vez, e sublinhe o que não percebeu. Não é preciso decidir de imediato, e uma boa análise raramente aponta um único caminho. O mais habitual é mostrar duas ou três opções, cada uma com as suas vantagens e os seus encargos.

Se alguma parte ficar pouco clara, pergunte. A consulta existe para isso. Pode depois pedir uma comparação de alternativas ou um plano escrito, ou simplesmente guardar o documento e voltar a ele quando fizer sentido. Antes de decidir, confirme que tem presentes os custos, o estado, as suas condições pessoais e o prazo que quer dar a si próprio.

Decidir sobre um imóvel com tempo e papéis em ordem faz diferença. Se percorrer esta lista, a análise parte de uma pergunta clara, de documentos conferidos e de custos conhecidos, e o relatório responde ao que realmente lhe interessa. Se quiser conversar sobre o seu caso, pode contactar-nos pelo formulário da página de contactos, sem compromisso e sem pressas.